La location-vente immobilière appelée aussi location-accession permet de devenir propriétaire à l’issue d’une période de location. Régie par la loi du 12 juillet 1984, elle ouvre la possibilité à des locataires d’accéder à la propriété et ce malgré l’absence d’apport personnel. Alors comment fonctionne la location -vente avec option d’achat ?  

La location-vente immobilière : en quoi ça consiste ? 

Alternative à une acquisition immobilière classique, la location-vente permet de devenir propriétaire d’un logement au fur et à mesure. Autrement dit, il s'agit d’une location avec une option d’achat.   

Concrètement, vous occupez le logement pendant une période de jouissance. Vous payez alors au propriétaire vendeur une redevance sous forme d’un loyer et d’une épargne. À la fin du contrat de location-vente, vous devenez propriétaire en vous acquittant du solde du prix de vente, après déduction des sommes versées en tant qu’épargne.   

La location-vente s’adresse en particulier aux primo-accédants qui ne possèdent pas d’apport personnel suffisant pour obtenir un crédit immobilier. Par conséquent, l’accès à la propriété s’annonce difficile. Mais la location avec option d’achat peut alors être la solution.

Comment fonctionne la location-vente immobilière ? 

Mis en place par la loi du 12 juillet 1984, la location-vente immobilière avec option d’achat est actée par un contrat mentionnant les obligations suivantes :

• Le droit de jouissance sur le bien consenti au locataire acheteur pendant une période définie ;
• Le transfert de propriété à l'issue de la période indiquée. 

Ainsi pendant la période de location, le locataire verse une redevance composée :

• D’une indemnité d’occupation ; 
• D’une part acquisitive constituant une épargne.

• La désignation du bien ; 
• Le prix de vente ; 
• La date d’entrée ; 
• Le montant de la redevance précisant la part locative et la part d’épargne ; 
• La durée de location ; 
• La date de levée d’option ; 
• Les éventuelles conditions suspensives …

• Lever l’option d’achat et devenir propriétaire du logement. Il doit alors verser le solde du prix de vente, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le montant total de la part acquisitive versée pendant la période de jouissance. À noter que le locataire peut obtenir un prêt social location accession (PSLA) sous conditions. 
• Renoncer à l’acquisition du bien. Dans ce cas, la part acquisitive est alors rendue au locataire. Néanmoins, il se peut que le vendeur exige une indemnité correspondant à 2% du prix de vente. En revanche, aucune indemnité ne peut être demandée si c’est la banque qui a refusé le financement aux locataires accédants.

Quoi qu'il en soit, le locataire doit informer le vendeur de son intention 3 mois avant le terme du contrat. 

A la fin de la période de jouissance, l’acte de vente sera signé devant notaire concrétisant ainsi le transfert de propriété !     

Bon à savoir : Lorsque la vente est effective, les frais de notaire sont ceux qui s'appliquent à une transaction classique.

Les droits et obligations du locataire-accédant 

Pendant la période de location, le locataire-accédant doit :

• Régler la taxe foncière ; 
• Payer les charges liées à l’entretien et aux réparations ; 
• Payer la redevance ; 
• Participer aux assemblées générales de copropriété ; 
• Avoir une assurance multirisque habitation.

A la fin de la période de location, le locataire peut se rétracter. Néanmoins, il doit exprimer son refus au moins 3 mois avant la fin du contrat. L’épargne versée pendant la redevance sera remboursée.   

De même, il est en droit d’exiger une compensation de 3% du prix de vente si le propriétaire ne souhaite plus vendre le bien.

Les droits du propriétaire vendeur 

Quant au propriétaire, il a le droit de :

• Résilier le contrat en cas d’impayés ; 
• Exiger 2% du prix de vente en cas de non-respect du contrat de location accession par le locataire, sauf si la vente n’est pas conclue à la suite d’un refus de financement de la banque ; 
• Ne plus vendre son bien, et il devra néanmoins prévenir le locataire au moins 3 mois avant le délai de fin de location.

Les avantages et les inconvénients de la location-vente ? 

La location-vente immobilière est donc une solution qui peut permettre d’accéder à la propriété en l’absence d’apport personnel. D’autant qu’il est possible de recourir au PSLA (prêt social location accession), voire au prêt à taux zéro sous certaines conditions, notamment de ressources. Attention tout de même de prévoir le financement du bien à l’issue de la période de jouissance !   

Bon à savoir : Recourir au PSLA permet de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et d’un taux de TVA réduit à 5,5% sur les constructions neuves.   

Quant au vendeur, la location-vente lui permet de percevoir un loyer chaque mois et de s’affranchir de la taxe foncière et des charges de copropriété puisqu’il n’est plus considéré comme propriétaire.   

En revanche, il doit attendre la fin du droit de jouissance afin de récupérer le solde du prix de vente. Et il n’est pas à l’abri d’un désistement de la part du locataire-accédant !