Quel que soit l’objectif d’un projet immobilier, faire estimer son logement peut être indispensable. Dans ce cas, il est important d’avoir toutes les clés en main pour comprendre l’estimation immobilière. Une de ces clés consiste à connaitre les principaux critères qui impacteront l’estimation de votre bien : l’emplacement, les caractéristiques du logement, son état, les charges éventuelles, et le marché immobilier local. Guy Hoquet vous conseille pour définir le juste prix, gage d’une vente rapide.

1) L’emplacement

La situation géographique influe sur le prix d’un bien. L’estimation immobilière sera en effet plus élevée dans un bassin d’emploi, du fait d’une demande plus forte. A contrario, si le chômage est élevé, le prix sera plus bas. L’emplacement dans la ville est également déterminant. Certains quartiers ont davantage la cote que d’autres, parce qu’ils sont animés, ou qu’ils bénéficient de la proximité des transports, des commerces, des écoles, des centres sportifs. Les biens s’y vendent plus vite, avec une plus-value de 5 à 15 %. Il ne faut cependant pas négliger les quartiers en devenir. Si des aménagements tels que la création d’une ligne de tramway, de bus, des pistes cyclables, des espaces verts ou même un complexe scolaire sont prévus par le plan local d’urbanisme, une plus-value se justifie pleinement.

2) L’état du bien

L’état de l’immeuble ou de la maison compte dans une estimation immobilière. Si un ravalement de façade ou la réfection d’une toiture sont à prévoir, il faudra faire établir un devis par un artisan et baisser le prix en conséquence. De la même façon, un logement « dans son jus » nécessitera une rénovation plus ou moins lourde, ou du moins une remise au goût du jour, son prix sera alors forcément revu à la baisse. La décote pour une rénovation importante peut atteindre 20 % de la valeur du bien.
Il peut être alors intéressant de faire cette rénovation afin de revaloriser le bien avant la vente. 

3) Les caractéristiques du bien

La situation du bien dans la rue et dans l’immeuble fait varier le prix. Un bien situé au rez-de-chaussée est moins bien coté qu’à l’étage, par exemple (jusqu’à -25 %). L’agencement du logement, sa surface, le nombre de pièces, ses installations, la présence d’une cave ou d’un garage, d’un balcon ou d’une terrasse, son orientation et la vue ont une influence sur le prix. Les espaces communs tels qu’une cour, des espaces verts, un local à vélos jouent aussi dans l’évaluation du prix. De plus en plus, les acquéreurs s’intéressent au DPE (diagnostic de performance énergétique). Un bien classé en A peut espérer, dans certains secteurs, une plus-value jusqu’à 27 %.

4) Les charges

Le montant des charges impactera le budget mensuel des futurs acquéreurs, il peut donc rebuter. Ainsi, entre deux logements identiques parfois dans la même rue, l’acheteur s’orientera spontanément vers celui dont les charges seront moins élevées… Le prix de vente sera alors décisif.

5) Le marché immobilier

Le critère de référence est le marché immobilier local. Un bien mis en vente au juste prix sera vendu bien plus rapidement. Les acheteurs le consultent pour se faire une idée précise de la valeur des biens, ils ne visiteront pas un logement surévalué. Pour écarter toute notion d’affect dans l’évaluation immobilière, le mieux est de comparer les prix de biens équivalents récemment vendus sur la base des notaires en ligne. Guy Hoquet se propose également d’évaluer gratuitement votre bien.